MERCATO IMMOBILIARE, LE STATISTICHE REGIONALI 2020

26 Giu MERCATO IMMOBILIARE, LE STATISTICHE REGIONALI 2020

1. Le compravendite
Il 2019, complessivamente, risulta un buon anno di crescita delle unità abitative compravendute (NTN). Il
consuntivo si chiude (al netto dei comuni con catasto tavolare delle province di Trento, Bolzano e di alcuni
comuni del Friuli Venezia Giulia) con oltre 603 mila compravendita. Ciò significa un livello superiore a quello
del 2009 (circa 585 mila NTN). L’incremento a livello nazionale del NTN, nel 2019 rispetto all’anno
precedente, è del +4,3%.
È dal 2014 che le quantità di case compravendute sono in crescita, con un picco nel 2016 e poi mantenendo
nel successivo triennio un tasso di crescita medio annuo attorno al 5%.
Il 2019, tuttavia, è caratterizzato da una variabilità del livello dei tassi tendenziali nei diversi trimestri che
indica in sé una incertezza nel sentiero di crescita. Infatti, come si osserva nella tabella 1, ad un inizio
sfolgorante, soprattutto nel Centro-Nord, che registra tassi tendenziali di crescita a due cifre, segue nel II
trimestre un rallentamento della crescita, attorno al 4% a livello nazionale, che torna ad accelerare nel III
trimestre 2019 ma solo al Nord in misura più significativa, per poi rallentare in modo netto nel IV trimestre
2019 (a livello nazionale si registra solo un +0,6%), contraddistinto da un rallentamento generalizzato, ma
soprattutto da una marcata riduzione al Centro (-3,3%). Peraltro, la tenuta in segno positivo della crescita nel
IV trimestre 2019 si è avuta grazie al tasso di crescita tendenziale registrato nei comuni non capoluogo (che
mostrano un +1,4% rispetto alla riduzione di -0,8% dei comuni capoluogo). Complessivamente tra il 2019 ed
il 2018 nei comuni non capoluogo si osserva un tasso di crescita annuo superiore (+4,5%) rispetto a quelli
capoluogo (+3,6%).

La situazione di rallentamento del IV trimestre nel mercato residenziale è probabilmente correlata, da un
lato, all’insieme di indicatori non positivi dell’economia che si è in generale osservato nel IV trimestre del
2019 (per esempio il PIL si è ridotto dello 0,3% rispetto al trimestre precedente ed è aumentato dello 0,1%
nei confronti del quarto trimestre del 2018); dall’altro, anche dal timido risveglio dei prezzi delle abitazioni
che può aver frenato la domanda. Infatti, secondo l’ISTAT, sia nel III che nel IV trimestre 2019, si è avuta una
crescita tendenziale dei prezzi, rispettivamente di +0,4% e +0,3%, dovuta principalmente alla crescita dei
prezzi delle abitazioni nuove
A partire da febbraio 2020, tutto quello che è stato dal 2014 al 2019 come ripresa delle quantità scambiate
è semplicemente scomparso.
Dal mondo dell’Estremistan, come lo definisce Nassim Nicholas Taleb nel suo
famoso libro “Il cigno nero”, si è generato un evento non impossibile ma senz’altro improbabile e raro, al di
là degli orizzonti prevedibili: il cigno nero del Covid-19, una pandemia che sta attanagliando l’intera umanità,
che ha mietuto vittime e ha obbligato alla chiusura delle attività economiche e produttive.
Qualcosa che nessuno poteva prevedere.
È evidente che il blocco delle attività causa, ovunque, crisi economica e occupazionale e dunque sociale, la
cui uscita dipende largamente dalle politiche economiche e dagli animal spirit che si generanno per la voglia
di ripartire e ricostruire. È altrettanto pacifico che questa crisi si riverbererà sul mercato immobiliare in
generale. Le compravendite scenderanno (i dati ufficiali dell’OMI dell’Agenzia delle entrate sul I trimestre
2020 saranno disponibili il 5 giugno, come da Calendario pubblicato) e i prezzi, nonostante la loro vischiosità,
probabilmente non torneranno a crescere come pure ci si attendeva a fine 2019.
Diversi istituti di ricerca stanno cercando di delineare scenari e prospettive, ma quando i fenomeni sono così
terribilmente incerti e instabili, effettuare esercizi di previsione rischia di non essere di grande aiuto. Si deve
dare per scontato che vi sarà una discesa nei livelli delle unità abitative scambiate, ma non si sa se poi il
ripristino della condizione di normalità, potrà o meno produrre un recupero dei livelli ante – Covid 19 (e quindi
di nuovo una crescita) e di quale entità.
Più importante, forse, è comprendere quali sono le azioni positive e gli interventi che i diversi attori, pubblico
e privato, devono intraprendere con una strategia non solo di breve periodo. L’azione di Governo, al riguardo,
sta producendo interventi di vasta portata dal punto di vista finanziario. Ma oltre alla necessaria e doverosa
azione di tenuta e rilancio del sistema economico e dei redditi delle famiglie, una riflessione e un’azione
innovativa di medio-lungo periodo anche sull’abitare si ritiene altrettanto necessaria.