RENT TO BUY

24 Mar RENT TO BUY

Gli elementi caratterizzanti di questo contratto per il conduttore sono:
• l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile;
• l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse
componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto;
• il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel
contratto;
• la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.

In sostanza il rent to buy si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):
• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al
conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);

• la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è
invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso).

Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui:

• se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto.
  Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo
  
• se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla
  vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminare

Il canone

Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da
pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo,
nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

L’indicazione della duplice componente del canone costituisce, quindi un elemento essenziale, richiesto per la
stessa validità del rent to buy, perché strettamente collegato allo scopo di questo contratto.

L’oggetto del contratto

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni. Si parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di “un immobile”. Non sono neppure esclusi i fabbricati “al grezzo”

La trascrizione

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:
• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

La trascrizione del rent to buy produce l'”effetto prenotativo”: ovvero: fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale
atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

In tutti i casi in cui dovessero cessare gli effetti di un rent to buy a suo tempo trascritto si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione, essendo interesse del proprietario/concedente recuperare la piena disponibilità dell’immobile.
A tale cancellazione si potrà giungere con:
• il consenso debitamente manifestato dalle parti (nell’atto
stesso con il quale vengono fatti cessare gli effetti del contratto, come nel caso di risoluzione consensuale, ovvero con
un atto stipulato ad hoc, proprio per consentire la cancellazione della trascrizione);
• una sentenza passata in giudicato, nella quale viene ordinata la cancellazione della trascrizione

Gli obblighi del concedente e del conduttore

Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova.
Nel prenderlo in consegna deve procedere all’inventario e dare una garanzia; non può entrare in possesso dei beni prima
di avere adempiuto a tali obblighi.

Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione
ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

LA CESSIONE DEL CONTRATTO

Il contratto dirent to buy – riguardando prestazioni corrispettive non ancora interamente eseguite – potrà essere ceduto dal
conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionato il contratto finale di cessione del bene, purché la facoltà di cessione non sia stata espressamente esclusa in contratto.
La cessione del contratto sarà pertanto possibile solo nella prima fase e quindi con riguardo al solo contratto iniziale, ovvero il contratto per la concessione in godimento del bene. In particolare in questo caso la cessione sarà possibile fino a che il contratto iniziale non sia giunto a scadenza

L’inadempimento del conduttore

Il rent to buy comporta vari obblighi a carico del conduttore; il principale è certamente l’obbligo del pagamento del canone.
In caso di inadempimento del conduttore il concedente potrà, a sua scelta:
• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto.
Si può ricorrere a questo rimedio nel caso in cui l’inadempimento del conduttore consista nel mancato pagamento dei canoni previsti in contratto

• chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.).
Vi si può ricorrere nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile.
• chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.).

Il mancato acquisto da parte del conduttore

Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore (il comma 1bis dell’art. 23, D.L. 133/2014,
infatti, così dispone: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”).

Di conseguenza il concedente avrà diritto:
• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare
a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l’immobile. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato dal conduttore per essere imputato a prezzo.

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente, e di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.

Forme contrattuali alternative

Vi sono delle alternativa al rent to buy, di seguito un elenco delle possibilità permesse dal nostro ordinamento:

• la locazione con patto di futura vendita;
• la vendita con riserva della proprietà;

• la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;

• il preliminare ad effetti anticipati.

Per avere maggiori informazioni al riguardo non esitate a contattarci.